いわゆる一人会社で地代家賃a/cを計上している場合、個人の確定申告で不動産所得を申告する必要がある人と不要な人のメルクマールは？
問題の所在
当事務所の法人の顧問先様のうち、スモールビジネスでは、個人の自宅を法人の事務所と兼用にされている方が大半である。
そのため、「所得税でいうところの個人事業主の家事関連費の按分」のように、個人で支払い済の家賃の一部を、会社の地代家賃に計上しているが、以下の論点もあるので、備忘メモ。
結論
確定申告を要しない人の条件は以下のとおり：
１）個人名義 かつ 賃借 の物件を会社に貸す場合には、転貸になるため、不動産所得の申告は不要
２）転貸防止契約になっていないことをｃｈ
（なお、家事関連費の割合等は、所得税の時と同じで特段の論点ではない）
理由
上の場合は「転貸」になるため（＝費用マイナスになるため）。
以下の３つの記事が参考になる：
①
（以下、一部抜粋）
社長宅が賃貸住宅の場合
賃貸住宅の場合、社長が大家さんに毎月家賃を支払っている状態ですので、その一部を会社に転貸（又貸し）することになります。
このため、社長には不動産所得は発生せず、確定申告は不要です。
この場合、自宅全体に占める事務所スペースの面積を算出し、大家さんに支払っている家賃のうち何割が事務所スペース分なのかを計算した金額を、会社の家賃として経費に算入しましょう。
ただ、大家さんと社長様との賃貸契約において、転貸が禁止されている場合があるので、注意してください。
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②
（以下、一部抜粋）
１．個人名義の賃貸借契約の場合
法人の社長が個人名義で賃貸借契約をしている場合、社長が貸主（不動産オーナー）に支払った家賃の一部は、地代家賃として法人の経費とすることができます。
家賃のうち経費にできるのは、個人事業主の場合と同様に、自宅の総床面積に占める事務所部分の面積の割合に応じた部分です。
この場合、法人から賃貸借契約の名義人である社長へ家賃を支払うことになります。したがって、勘定科目内訳書（地代家賃等の内訳書）の貸主欄には、不動産オーナーではなく社長の氏名・住所を記載します。
ここで気になるのが、法人から家賃を受け取る社長に不動産所得が発生し、所得税の負担がかかるのではないかということですが、社長は不動産オーナーにも家賃を支払っているため所得は発生しません。
注意しなければならないのは、社長と法人との間で賃貸借（転貸借）契約を締結して契約書を残しておくということです。
また、もともとの不動産オーナーと社長との賃貸借契約書に、転貸禁止条項や商用利用禁止条項がないことを確認しておくことも必要です。
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③
（全体として役立つ内容なので、特に抜粋は省略）
補足
上の逆で、社長が自宅（？）を、法人名義で契約している場合もある。いわゆる借り上げ社宅である。
その場合の説明も、上の②のリンク中の説明がわかりやすいので、以下、一部抜粋：
２．法人名義の賃貸借契約の場合
社長の自宅である賃貸住宅を、社長名義ではなく法人名義で賃貸借契約をした場合は、家賃のうち自宅兼事務所の事務所部分だけではなく、自宅部分の一部も経費にすることができます。法人が住宅を借り上げて社宅として取り扱うことによって、その家賃の住居部分の経費化が可能になります。
この場合、社長は法人に対して社宅家賃を支払うことになりますが、その月額賃貸料は次の(1)と(2)のいずれか多い方の金額となります。
| (1) 法人が支払う賃借料の額の50％に相当する金額 (2) 仮にその住宅を法人が所有しているとした場合に、次の算式により計算した金額 ｛その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×12％（木造家屋以外の家屋については10％）＋その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×6％｝×1/12 |
ただし、その貸与した家屋の床面積（2以上の世帯を収容する構造の家屋については、1世帯として使用する部分の床面積。）が132㎡（木造家屋以外の家屋については99㎡）以下であるものに係る通常の賃貸料の額は、上記にかかわらず、次に掲げる算式により計算した金額となります。
| その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×0.2％＋12円×当該家屋の総床面積（㎡）/3.3（㎡）＋その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22％ |
例えば、総床面積100㎡、事務所部分20㎡、家賃10万円の賃貸マンションを法人名義で借りた場合、法人の実質的な経費は次のようになります（便宜上、法人が支払う住居部分の賃借料の50％を社宅家賃としています）。
(1) 事務所部分：10万円×20㎡/100㎡＝2万円
(2) 社長が法人に支払う社宅家賃：（10万円-2万円）×50％＝4万円
(3) 法人の実質的な経費：10万円-4万円＝6万円
法人は貸主である不動産オーナーに10万円の家賃を支払って地代家賃で費用処理しますが、社長から受け取る社宅家賃4万円を雑収入で収益計上するため、法人の実質的な経費は10万円-4万円＝6万円となります。
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