K様用）自宅の家賃のうち事業関連費相当額を会社に負担させている場合、その家賃の更新料もオンしていい？

問題の所在

法人成りの会社で、個人名義で賃借している自宅の家賃の事業関連費相当額を会社に負担させている場合、その個人の家賃の更新料が生じる。

経費が少ないので　(^^)、オーナー様としては会社の地代家賃にオンしたい希望がある。

結論

転貸可能と契約書で明記されている賃貸物件であれば、支払いベースで家賃負担をさせる点に鑑みると、更新料分も会社経費にオンさせてよいと解する。

理由

↓

まず、「更新料はそもそも家賃の一部であるか否か」が問題となる。

直感的には、「言葉が違うのだから、更新料は家賃ではない」と思うが、念のためググってみると、そうでもなさそう。

１）

賃貸物件の更新料とは？相場と契約更新時のポイント、よくある疑問

https://www.ur-net.go.jp/chintai/college/201912/000432.html#:~:text=%E9%80%9A%E5%B8%B8%E3%80%81%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%82%84%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AA%E3%81%A9,%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%96%99%E3%80%8D%E3%81%A8%E8%A8%80%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

（以下、一部抜粋）

賃貸物件の更新料に関する基礎知識

賃貸物件に住んでいると、定期的に更新料の支払いを求められることがありますが、そもそも、更新料とは一体何なのでしょう？　また、どれくらいの金額が適正なのかも気になるところです。

●賃貸物件の更新料とは

通常、マンションやアパートなどを借りる際には契約期間を設定しますが、期間終了後もその物件に住み続けたい場合は、契約の更新が必要になります。その際、月々の家賃とは別に大家さんに支払う手数料のことを「更新料」と言います。
更新料は、大家さんが更新手続きを行うことに対する手間賃という意味合いもありますが、実際には、大家さんの一時金的な収入になっていることが多いようです。
実は、更新料は法律で支払いが義務付けられている訳ではありません。中には関西の一部地域などのように、更新料の概念がない地域もあります。

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２）

賃貸物件の更新料（家賃更新料）とは何の費用？更新料の相場や払わないとどうなるかを解説

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/chintai_koushinryou/

（以下、一部抜粋）

更新料とは？なぜ支払う必要があるの？入居者の毎月の負担を軽くするために生まれた？

地域や物件によって更新料がない場合もあるとすれば、必ずしも更新料を支払う必要はないように思えるのですが、そもそも更新料というのはどういう目的を持つものなのでしょうか？

「個別の事情にもよりますが、平成23（2011）年の最高裁では『更新料は、一般に、家賃の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である』とされています」（木村さん）

つまり、大家さん目線で更新料を考えると、月々の家賃を低く抑える代わりに頂くもの、継続して住居を提供することに対して頂く謝礼的なもの、という意味合いがあるようです。これは、大澤さん、高部さんの認識とも合致します。

「部屋を借りる際に、毎月の家賃を低く抑えたいという要望は多いでしょう。更新料は、本来毎月支払う家賃を低く抑えるためにできたものと、業界内では解釈されています。入居した部屋が気に入らず、一定の期間に満たずに退去するなら、更新料はかかりません。毎月家賃として支払うよりは、そのほうが入居者側にもメリットがあるといえます。逆に更新料無料をアピールしながら、入居者サービスの会費等として毎月費用がかかるケースもあるので、注意が必要です」（大澤さん）

「入居者さんは、家賃・敷金・礼金・更新料といった費用をそれぞれ単体で捉えられる傾向がありますが、大家さんはすべてを包括的に考えて物件の管理をしています。家賃を抑えて他の費用にその分を上乗せする方針の大家さんもいれば、家賃以外の費用はゼロにしてその分を家賃に反映する考えの人もいます。各費用の振り分けは市場の需給バランスを見て、それぞれをどのような金額設定にすれば入居者さんに魅力的に感じてもらえるかを考えた結果に過ぎません」（高部さん）

結局は、更新料という名目で1～2年に1回の割合で支払うのか、毎月の家賃や別項目として支払うのか、の違いのようです。

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↓

以上から、更新料とは、

・純理論的には、「家賃相当分と手数料相当分が、各々０％から100％の間でシェアしているもの」と観念できるが、

・税法的（？）には、「家賃相当分が相当割合含まれていることを理屈で否定できないもの」→「全額を家賃「相当分」とみなしても明確な租税回避とは認定できないであろう」

であろう。

↓

以上から、更新料を家賃とみなすと、この家賃負担分の金額は「オーナー様の支払っている家賃✕◯％」で算出することは異論はない。

実務上、腐心するのは、この更新料をオンすることを、オーナー様と会社との間の賃貸契約書上で、どういう文言で表記するかであろうが　(^^)、

よく考えると、当事者は本人なのだから、それが分かる程度の文言で足りるハズ　(^^)。

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