【2023/12/7時点】個人が自宅（マンション、不動産）を買い替えた場合の税金のポイントをわかりやすく解説している記事は？
１．問題の所在
個人が不動産を買い替えることは、一見、あまりない気もするが、意外とある。
その際の典型論点を確認したときの備忘メモ。
★なお不動産関係の税制は改正が頻繁にあるため、最新の記事でｃｈしましょう。
２．結論
以下の記事がわかりやすい：
（以下、一部抜粋）
5.【ケース別】買い換え時に適用するべき税制特例とは？
ここからは、マイホームの買い換えに活用したい税制特例をケース別に解説します。
| 制度の名称 | どんなときに利用するか | 制度の概要 | 併用できる制度 |
|---|---|---|---|
| (1)3,000万円の特別控除の特例 | 売却益が出たとき | 3,000万円までの利益が非課税になる | (2) |
| (2)マイホームを売ったときの軽減税率の特例 | 売却益が出たとき | 10年を超えて保有していると税率が低くなる | (1) |
| (3)特定の居住用財産の買換えの特例 | 売却益が出たとき | 売却益に対する課税を先送りできる | (1) |
| (4)マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | 売却損が出たとき | 売却損が出たら一定の所得税が戻って来る | (5) |
| (5)住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除） | 新居について住宅ローンを利用するとき | ローンの残高に応じて一定の所得税が戻って来る | (4) |
6.家の買い換えで税金の特例を併用できるパターン
ここまでご紹介した5つの制度のうち、併用できる組み合わせについて見ていきましょう。冒頭の表を再掲します。
基本的に併用可能なのは、以下の組み合わせです。
6-1.「3,000万円の特別控除」と「買換え特例」どちらを選べばいい？
10年を超えて保有しているマイホームを買い換えるときには、(1)3,000万円の特別控除と(3)買換え特例、いずれの条件も満たすケースがあります。ところが(1)と(3)は原則として併用できません。
正確に言うと、売った年、その前年及び前々年に(1)と(3)のどちらかの適用を受けていると、使うことができません。
一般的には、「3,000万円の特別控除」を利用する方が多いのですが、それぞれのメリットとデメリットを考えて選びましょう。
6-2.「住宅ローン控除」はほとんど併用できないので要注意！
「(4)マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」と「(5)住宅ローン控除」は、併用可能です。
ところが、「(5)住宅ローン控除」は原則として「(1)3,000万円の特別控除」「(2)マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「(3)買換え特例」との併用はできません。正確に言うと、居住した年とその前2年、後3年に「3000万円特別控除」「買換えの特例」など等の特例を利用していると住宅ローン控除は使えません（令和2年3月31日までに売却した場合は居住の前後2年間）。
どちらを利用すれば得になるかは、ケースバイケースです。売却益が少ない場合は「3,000万円の特別控除」や「買換え特例」は使わずに、「住宅ローン控除」を使う方がいいかもしれません。2019年10月から消費税が10％になるのに伴い、「住宅ローン控除」が13年間に拡大されていますし、「すまい給付金」も受けられる可能性があります。
なお、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」をどうしても両方使いたい場合、以前は併用できるケースがありましたが、令和2年4月以降の売却からは併用する方法はなくなりました。
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３．理由
特記事項なし
４．補足
特記事項なし
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